据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿元负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少百亿元资金成本，而这一数据，会直接反映在其利润中
《投资时报》记者 苏慧
3月31日，季最后一日，中国恒大集团（下称恒大，3333.HK）于线上召开了2019年度业绩发布会。
数据显示，2019年恒大实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%，总体呈现出稳健的增长态势。
《投资时报》记者注意到，在此次业绩发布会上，除披露年度数据外，最大的亮点当属中国恒大集团董事会主席许家印在会上正式宣布，恒大将从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，“从今年起恒大有息负债每年平均下降1500亿元，未来三年大降负债4500亿元，一定把负债降下来。”
对此，业内资深人士纷纷惊叹，降负债，如恒大这般决心之大、力度之大者，前所未有。
许家印宣布恒大全面实施新战略
战略三级跳
随着地产行业进入下半场，高质量发展已成为龙头房企十分关注的命题，其中降负债则是高质量发展的关键。
经历规模冲刺之后，龙头房企开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上，即是主动降负债。这其中，恒大无疑是最主动、最积极的代表。
《投资时报》记者注意到，在2017年以前，恒大的战略导向集中在“高负债、高周转、高杠杆和低成本”上。这样的运作方式使其在行业“追赶者”的角色中加速猛跑、快速增长，并最终成为房地产行业新的领头羊。完成“追赶者”阶段的目标后，恒大于2017年启动“低负债、低杠杆、低成本和高周转”的战略转型，开始实施“三低一高”的偏效益模式。此次转型同样成效显著。更重要的是，在这一过程中，恒大的净负债率水平也逐年降低。
进入2020年，恒大全面施行的“高增长、控规模、降负债”发展战略在此前基础上更进一步，将“降负债”放于核心位置，显示出其力求稳健增长的决心。
具体来看，“高增长”就是要实现销售高速增长，2020年恒大内部销售目标为8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”则是要严控土地储备规模，实现土储负增长，即未来三年每年要降低3000万平方米土储，到2022年总土储降低至2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年将总负债降到4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。
降负债两大通路
可以看到，在恒大最新战略中，“高增长”“控规模”不仅是其发展目标，亦是实现核心目的“降负债”的重要手段。毫无疑问，“高销售增加回款”“降土储严控预算”将成为恒大降债的两大通路。
其一，要达到降负债目的，促回款增加现金流是最直接的方式，而强劲的销售才能确保充足的回款，从而拥有充实的现金流，这是降负债的根基所在。因此恒大新战略的第一要务就是要实现销售“高增长”，即今年力争实现销售额8000亿元，2022年实现销售额1万亿元。
在这方面，恒大今年率先全面启动“网上卖房”方式，给其实现强劲销售吃下一颗定心丸。
数据显示，2020年一季度，恒大实现销售额1465亿元，同比增长23%；实现销售回款1133亿元，同比大增55%。这一数据也刷新了该公司一季度销售及回款最高历史纪录。
一季度业绩的“开门红”，充分展现出恒大实施新战略的巨大成效，也为其实现“2020年8000亿、2022年1万亿”销售目标奠定了基础。
恒大一季度销售及回款对照图
据许家印在业绩会现场介绍，，2018—2019年度，恒大每年销售回款约达4500亿元，假设2020年销售8000亿元，回款按7000亿元计算，其年度销售回款将增加2500亿元，这对降负债将是极大的促进。
其二，在强销售促回款的同时，恒大也针对支出最多的土地款项做出严格控制，限定土储实现“负增长”。
截至2019年末，恒大土地储备达3亿平方米，这不仅为其业绩高增长准备了足够弹药，也为企业严控支出提供了空间。
许家印在现场算了一笔账，“目前恒大土储约在3亿平方米，未来三年每年要降低3000万平方米，到2022年降低到总土储2亿平方米左右。而今年减少3000万平方米土储，则相当于减少600亿元支出，这对恒大降负债是非常有利的。”
因此整体来看，若恒大2020年销售回款增加2500亿元，土地支出减少600亿元，一增一减双重效应下，其今年有息负债下降1500亿元应是大概率事件。
一个更加稳健的恒大
除了销售回款与土地支出的增减，恒大在多个方面也已具备大降负债的条件和优势。
比如，恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力，因此能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保实现降本增效。
同时，长期以来恒大向细节狠下功夫，尤其在产品打造上，所有环节都从严管控，通过打造环节精品提升产品品质，不断增加产品附加值。
可见，恒大拥有强劲的销售能力、充足的优质土储、过硬的产品品质以及出色的成本控制能力，已然具备了未来“高增长、控规模、降负债”应有的强大优势和条件。
据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿元负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少百亿元资金成本，而这一数据，会直接反映在其利润中。不难预见，通过高增长的“开源”，及控规模等的“节流”举措，恒大的负债情况将在未来几年大为改善，市场也将收获一个更加稳健的龙头房企。
