在寸土寸金的北京四环内，等待被接手送进不良资产急救“ICU”的项目有增加趋势，但它们的命运不尽相同。
3月6日，中弘大厦被挂上阿里拍卖平台，这座占据北京东四环黄金位置、已经接近建成的楼宇，按照评估价32.32亿元的70%被挂牌甩卖，将在20天后揭晓转手结果。
“太贵了。”但36氪采访不良资产投资界人士吴晗时，对方表示相对于背后存在的债务、产权和运营风险而言，中弘大厦的起拍价还是偏高，因此并不看好此次拍卖。
中弘大厦目前处于停工状态，拖欠工程款约金额为 1.79 亿元。在朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角的位置上，它的玻璃幕墙没能按照设计图装修完整，任凭风雨剥蚀的几何式框架已破败灰暗，就那样赤裸裸地矗立着。
01
弃子难救主
“发现识别风险以及为风险定价是不良资产处置的核心，我们分析的核心框架是资产有没有价值，中弘大厦的问题在于风险太大、太多了”，吴晗坦言，“华融、东方找过不少圈内人看过中弘的项目”，但烫手的山芋没人敢接手，究其原因，中弘股份债权问题过于复杂，标的资产也谈不上优质。
此外，中弘大厦还存在欠付工程款情况，金额约 1.79 亿元。中弘大厦在四年前已预售了53套房产，共计1.3万平方米，竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作。
而中弘股份此时已陷入债务泥潭。据公开信息统计，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额已突破百亿元，公司旗下所有项目处于停工状态，已建成的商业项目，如中弘国际商务花园、中弘六佰本皆处于近乎报废的境地。中弘大厦只是被拿出来拍卖的资产之一，即使如此，截至去年中弘股份在中弘大厦上的投入已经达到28亿元，按照底价拍卖已经不能保本。
这也不是中弘大厦第一次充当“救主弃子”。2017年底，陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦，该资产估值60亿。据称融创曾欲出价30亿元收购，但最终因报价太低，，中弘拒绝了孙宏斌。
2018年，东方资管曾多次将中弘的一户不良债权以起拍价25亿元放到网上及交易所拍卖。这笔债权的抵押物正是中弘大厦的在建工程及分摊的土地使用权，结果均以流拍告终。
“接手之前的风险要素太多了，市场风险、政策风险、后期处置都是问题。即使以后有企业接手，大概也是国企。只有他们既有足够的资金，还能搞定本地的政府关系。”中弘股份一团乱麻的债务纠纷，是中弘大厦烂尾的根源，而这也是不少业内人士的顾虑。
02
市场飞起“秃鹫”
在每一家即将倒闭的企业周围，都坐着一帮等待“腐肉”的秃鹫。
“房企也是一样，都在等着另一批企业倒下。”地产从业者李毅称“接下来很有可能是哀鸿遍野的景象”。
多元化发展和资金链断裂，是大多数房企破产的原因。今年是房企还债的高峰期，很多房企存在资产负债长期不匹配的问题，短债长投。吴晗认为，“TOP 20的房企中，现金流出问题的也有好几家，更何况小房企的资金、管理、成本完全没有优势。”
李毅所在的公司是近年在兼并购上斩获颇丰的房企，但他坦称，“我们其实在兼并购上做的很差。”原先该房企是走招拍挂的传统路数，如今集团要求既上规模、还保品质、又兼并购，“班子还是这套班子，换模式是很难的”。
做兼并购，要求团队会十项全能，并且必须有很大的决策权。“激进模式下做不擅长的动作，无疑给自己挖了坑，收了许多负债率高的资源包，账都算不过来。”
“房企的问题主要是企业基因和团队。”吴晗称，很多房企的法务看不懂不良资产，一个项目哪都是风险，到处充满不确定性，术业有专攻，不良资产推介会就把一大部分人拒之门外。“风控是要担责的，他们无法出具个人意见。”
对于房企来说，走土地招拍挂，哪怕溢价率高点。但拿了一块净地后立刻就能动工出售，符合当下高周转逻辑。“不良资产交割后可能涉及到改造、拆迁、清租问题，有的甚至两三年内都无法动工。”这与大多数房企内部激励、考核机制是相违背的。“对于房企的城市总经理来说，地价太贵了，卖的不好，最多奖金少拿点。如果耗在了不良资产地块上，不仅没有工资奖金，很有可能直接被开除了。”
与此同时，资金实力雄厚的外资去年频频进场扫货。2019年，外资在中国的北京、上海两个城市，进行了1000多个亿的大宗交易。近期黑石在与SOHO中国进行私有化谈判，交易价值40亿美元。全球最大不良资产投资机构橡树资本落地北京，有望拿到国内AMC牌照。
“资产价格太贵时，外资一直没有出手。去年大家都没钱了，外资才进来抄底。预计今年他们的动作会更多。”吴晗认为，前两年，无论是债权人还是债务人，对于资产价值都有一些不切实际的幻想。不良资产的价格总体来说还不算便宜。
“外资的弹药很足，对他们来说没有资金成本问题，募资不需要固定回报。但是前两年一直没有找到好东西，合规性是他们第一看重的。”吴晗称，像外资接洽的长安街LG双子座大厦、合生创展中心、鼎好大厦，都不涉及到改造、清租、诉讼等这些问题。“外资的劣势在于不接地气，对于本土市场、政策、规则等方面吃得不透。”
但即使目前没有“技术性并购”的优势，房企们还是对并购展现了极强的欲望，特别是融资成本较低的头部企业。同时，更多的房企一边觊觎着金矿，一边在打量观望。
