2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。
过去一年房企规模缓慢增长，行业集中度加速提升，多数房企仍然面临转型升级的压力。只有转变传统模式，提高创新能力，从负债偏高、利润持续缩小的行业困境中脱颖而出，完成企业转型，才能在未来市场中占有一席之地。
或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业，寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。
《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为《2020中国上市房企盈利能力报告》。
盈利可以说是每个企业经营运作的最终目的，也是行业内关注的焦点问题，中国上市房企盈利能力TOP10榜单便因此应运而生。
本榜单旨在表彰在过去一年里盈利能力优异的上市房企，同样也是为了能够更加准确进行评估，观点指数将样本企业选定为上市房企，以获得更多公开数据来准确的衡量各房企的表现。
盈利率的衡量或许简单至一个数字，观点指数本次榜单更关注企业的盈利能力，所考量的角度更广、目光更加长远。
结合各榜单通用的管理、品牌等指标考量，观点指数针对盈利能力挑选了几个代表性的财务指标，如息税前利润，权益回报率，营业收入和归母净利润。这些指标分别从盈利规模和盈利比率两个维度衡量企业的盈利能力，即观点指数希望表彰在营业规模靠前且资本回报率高的房企。
综合各方面评估，最终中国上市房企盈利能力TOP10的桂冠由碧桂园夺得。根据观点指数统计，2019年全年碧桂园息税前收入约为874.3亿元，超过近97%的候选房企。同时，权益回报率高达24.8%，超过91%的房企，归母净利润则达421.5亿元，超过近100%的房企。各项指标几乎全面领先的碧桂园，无疑成为最具盈利能力的上市房企之一。
紧随的榜眼则由万科夺得，根据观点指数统计，万科2019年全年息税前收入为994.41亿元，超过98%的候选房企，归母净利润达395.34亿元，超过97%的候选企业，权益回报率为25%，超过92%的候选房企。可以发现，万科与碧桂园的盈利表现几乎不相伯仲，而且碧桂园归母利润所占比例更大。
而权益收益率在前三甲最高的，反而是位列第三的融创中国。根据观点指数统计，2019年权益收益率高达29%，超过98%的候选房企，而息税前收入则为517亿元，高于92%的候选企业，归母净利润则为279.5亿元，同样也是高于92%的候选企业。融创中国的体量略小，较高的权益收益率帮助它夺得三甲的名次。
从规模方面，上市企业盈利能力TOP10榜单采用营业收入、息税前利润、归母净利润三个层级的收入来衡量企业的盈利。若将这三个维度的数据进行对比，以财务总分排名（非榜单排名）分组，可以发现第一组（1-10名）和第二组（11-20名）的相关系数较为相似，甚至在相关性上强于第一组的房企。
但需注意，相关性并非本次榜单的衡量标准。这三者应有一个良好的相关递进关系，，若是营业收入的增长不能带来归母净利润的增长，企业管理中也难免出现问题。
处于与前两组相差较大的第三组的房企，营业收入与归母净利润可认为已经没有统计相关关系，营业收入与EBIT甚至出现负相关。由于数据并不是单个企业的时序数据，并不能解读为某房企在增长了营业收入之后，归母净利润下降，而更合理的解读是，经营水平欠佳的房企，相较其他房企，在较高高营业收入的情况下，并没有为母公司股东获得更高的利润，当然这也可能说明这些公司的杠杆更高，更多的利润归给了债权人或者非控股股东。
盈利比率方面，三个名次（非榜单排名，仅以财务指标计）的分组可以看到明显的层次关系。
排名前十名房企的权益回报率（ROE）更分散，中位数也高于其他分组，但是由于箱型图中的凹槽与第二组别的凹槽有较大的重合，可以认为这两组的ROE中位数相差并不大。
尤其是前两组的最小值基本在同一水平上，第三组的后三名明显低于这个水平线。由此可以发现，在权益回报率方面，除个别头部房企回报率明显高于同行，多数第二梯队房企ROE回报率相当。即便在第三组的房企仍有ROE高于前十名房企的情形出现。
房企在特定一年的表现受到多种因素的影响，不仅包括其自身发展战略也包含宏观经济政策和市场环境。
关注一年以来的财务表现固然重要，但衡量软实力也不可获缺，而长远来看，软实力可能更能决定企业的长期盈利能力。
品牌价值、团队管理水平等不可避免会影响到企业的发展和盈利能力，而观点指数在着重考察财务表现的同时，也辅以这些指标的评估，尽可能真实的表现众房企盈利能力。
（以上为系列报告之一，如需阅读《2020中国房地产卓越100报告》全文，请进入报告专题下载查阅）
（责任编辑：徐帅 ）
